Ипотека является значительной финансовой нагрузкой для многих россиян, однако существует возможность вернуть часть переплаты, не дожидаясь полного закрытия кредита. Государство предоставляет право на возврат налога, который был удержан из вашей зарплаты. Сумма возврата зависит от уровня дохода, ставки НДФЛ, а также от того, была ли квартира приобретена в одиночку или в браке. Более подробно с условиями можно ознакомиться на 76.Ru.

Налоговый вычет представляет собой возврат ранее уплаченного налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Важно понимать, что это не подарок от государства, а возврат собственных средств, уплаченных в бюджет вашим работодателем.

Каждый налоговый резидент России, который:

• является официально трудоустроенным и платит НДФЛ;
• приобрел жилье (квартиру, дом или комнату, либо долю в них);
• использовал собственные или кредитные средства для покупки,

имеет право на налоговый вычет. Однако важно отметить, что сделка не должна осуществляться с близкими родственниками (супругами, родителями, детьми, братьями и сестрами) — в таком случае вычет будет недоступен.

При покупке квартиры в кредит возникают два основных права:

• Имущественный вычет: возврат налога с суммы, потраченной на приобретение жилья. Лимит составляет 2 миллиона рублей на человека.
• Вычет по ипотечным процентам: возврат налога с суммы уплаченных банку процентов. Лимит — 3 миллиона рублей на человека.

Оба лимита действуют один раз в жизни для каждого человека.

Сумма возврата будет зависеть от ставки НДФЛ, по которой облагался ваш доход. С 2025 года ставки будут прогрессивными.

Вот как составляются суммы возврата по имущественному вычету (при лимите в 2 миллиона рублей):

• при ставке 13% — 260 000 рублей;
• при ставке 15% — 300 000 рублей;
• при ставке 18% — 360 000 рублей;
• при ставке 20% — 400 000 рублей;
• при ставке 22% — 440 000 рублей.

По вычету на проценты (с лимитом в 3 миллиона рублей):

• при ставке 13% — 390 000 рублей;
• при ставке 15% — 450 000 рублей;
• при ставке 18% — 540 000 рублей;
• при ставке 20% — 600 000 рублей;
• при ставке 22% — 660 000 рублей.

Если вы заявляете оба вычета по одной квартире, итоговая сумма возврата для одного человека складывается из двух вычетов. Например, при ставке 13% можно вернуть до 650 тысяч рублей (260 тысяч за покупку и 390 тысяч за проценты). При максимальной ставке 22% сумма может достигать 1,1 миллиона рублей (440 тысяч + 660 тысяч).

При покупке квартиры в браке она автоматически считается совместно нажитым имуществом, независимо от того, на кого оформлен договор. Каждый супруг имеет право на свои лимиты — по 2 и 3 миллиона рублей. Таким образом, семья из двух работающих супругов может рассчитывать на суммы вдвое большие.

При ставке 13% оба супруга могут вернуть:

• один супруг — до 650 тысяч рублей;
• вместе — до 1,3 миллиона рублей.

При ставке 15%:

• один — до 750 тысяч рублей;
• семья — до 1,5 миллиона рублей.

При ставке 18%:

• один — до 900 тысяч рублей;
• семья — до 1,8 миллиона рублей.

При ставке 20%:

• один — до 1 миллиона рублей;
• семья — до 2 миллионов рублей.

При ставке 22%:

• один — до 1,1 миллиона рублей;
• семья — до 2,2 миллиона рублей.

Если у супругов разные ставки, итоговая сумма считается индивидуально для каждого из них. Чтобы оба супруга смогли получить вычет, необходимо подать в налоговую заявление о распределении вычета. В этом документе супруги могут самостоятельно решить, кто сколько процентов заявляет. Пропорция может варьироваться: 50/50, 100/0, 70/30.

Заявление подписывают оба супруга и прикладывают к декларациям 3-НДФЛ. Если пропорция меняется (например, в следующем году изменились доходы), можно подать новое заявление — это разрешено делать ежегодно.

Лимиты в 2 и 3 миллиона рублей закреплены за каждым человеком один раз в жизни. Если вы выбрали не всю сумму, остаток по имущественному вычету можно перенести на другой объект. Однако ситуация с вычетом по процентам сложнее: он привязан к конкретному объекту. Если лимит в 3 миллиона по этой квартире не исчерпан, а кредит был закрыт досрочно, остаток сгорает — его нельзя перенести на другую квартиру. Поэтому перед досрочным погашением стоит оценить выгоду этого шага.

При рефинансировании ипотеки право на вычет сохраняется, если в новом договоре имеется ссылка на первоначальный кредит.

Чтобы вернуть налог, можно сделать это через налоговую. После окончания года необходимо подать декларацию 3-НДФЛ с подтверждающими документами. Срок проверки составляет до трех месяцев, а затем ещё один месяц на перечисление средств. Вернуть налог можно за три предыдущих года, но не ранее года покупки.

Также возможен вариант через работодателя. Не дожидаясь конца года, можно получить в налоговой уведомление о праве на вычет и передать его в бухгалтерию. В этом случае с зарплаты перестанут удерживать НДФЛ до полного исчерпания суммы вычета. Этот способ не требует заполнения декларации.

Для оформления возврата налога потребуются:

• паспорт;
• справка о доходах;
• ипотечный договор;
• договор купли-продажи или ДДУ;
• справка из банка о сумме уплаченных процентов;
• свидетельство о праве собственности или акт приема-передачи;
• заявление на возврат налога.

Если квартира была куплена в браке, дополнительно потребуется заявление о распределении вычета между супругами.

В феврале 2026 года в Госдуму был внесен законопроект, который предлагает увеличить лимит вычета по ипотечным процентам с 3 до 6 миллионов рублей. Если закон будет принят, максимальный возврат при ставке 13% вырастет до 780 тысяч рублей на человека. Новые правила могут вступить в силу с 2027 года.